按揭房抵押贷款特征分析

　　1. 定义与性质

　　按揭房抵押贷款是一种以房地产作为抵押品，从银行或其他金融机构获取贷款的融资方式，借款人将自己购买的房产作为抵押物，在支付一定比例的首付款后，剩余部分由银行贷款支付，并通过分期付款的方式偿还本金和利息，在这个过程中，房产的所有权在法律上属于银行，直至贷款完全还清。

　　2. 主要特点

　　先存后贷：借款人需要先支付一定比例的首付款，通常为房价的20%-30%，然后才能获得银行的贷款。

　　存贷挂钩：贷款金额与首付款成比例关系，即所谓的“按揭成数”，如果房价为100万元，首付30万元，则可贷款70万元，这被称为“按揭7成”。

　　抵押加保：除了房产抵押外，开发商还需提供担保，确保贷款的安全性。

　　整借零还：贷款期间，借款人按月分期偿还贷款本息，直至贷款全部还清。

　　1. 房屋产权抵押给银行

　　按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋，这意味着在贷款未还清之前，借款人并不拥有房屋的完全产权，而是将产权抵押给银行作为还款保证，只有当借款人履行完所有还款义务后，才能解除抵押，取得完整的产权。

　　2. 法定式按揭与公义式按揭

　　按揭可以分为法定式按揭和公义式按揭两种形式，法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人（如银行）作为还款保证；公义式按揭则是将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证，两者的主要区别在于抵押物的性质和时间点不同。

　　3. 转按揭交易与非转按揭交易

　　按揭房的交易过程比普通产权房更为繁琐，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，转按揭交易是指将房屋产权人欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押，而非转按揭交易则不通过转按揭的方式转让按揭房，多采用买卖合同签订后上家自行还贷或下家首付款还贷的方式。

　　4. 风险防范

　　在按揭房抵押贷款中，风险防范是一个重要的环节，上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范，在签订合同时明确违约责任，约定较高的违约金数额；在前期审查中重点审查银行是否允许提前还贷、下家是否符合贷款条件等，选择诚信度较高的中介公司也是降低风险的关键。

　　按揭房抵押贷款作为房地产市场的重要组成部分，对市场产生了深远的影响，它降低了购房者的经济门槛，使得更多人能够通过贷款方式实现购房梦想，它也促进了房地产市场的繁荣和发展，推动了相关产业的升级和转型。

　　随着市场的变化和政策的调整，按揭房抵押贷款也面临着一些挑战和趋势，政策收紧可能导致贷款额度减少、利率上升等；市场竞争加剧也可能促使金融机构推出更加灵活多样的贷款产品以满足客户需求。

　　按揭房抵押贷款作为一种重要的融资方式，在房地产市场中发挥着举足轻重的作用，了解其基本特征、操作流程及市场影响对于购房者、金融机构以及政策制定者都具有重要意义。